2019年已经过半，目前，已有近150家房企公布2019年半年报。7月底，中央政治局会议强调“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，明确“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”。房企在发布的半年报中均认为，行业调控仍将保持上半年的收紧态势。行业资金面进一步承压，融资难度显著提高。  

　　澎湃新闻梳理房企半年报看到，即使销售额排名前20的房企，不论央企民企，对于2019年下半年大都给出了稳健发展、严控投资、放缓拿地、积极销售、回笼资金等策略。在业绩会现场，房企高管对未来如何占领市场心怀期待的同时，无论是销售规模接近4000亿元，还是目标跨越1000亿元的房企，无论是布局三四线城市的房企，还是深耕一二线城市的房企，抑或是城市群区域力求发展的房企，都还对市场充满敬畏之心，“顺应时势”“以销定产”。房企似乎已经从大规模扩张的“攻城略地”时代，步入了守护城池再谋发展的时代。  

　　中原地产研究中心统计数据显示，150家房地产企业整体依然处于利润和规模上涨周期，但分化明显加剧。  

　　以A股的128家房企数据为例：合计营业收入为9530亿元，比2018年上涨了21.8%；合计净利润达到了1004亿元，净利润率为10.5%。但在这128家房企中，接近40%的企业的营收同比下降，利润同比下降的房企更是达到了45%。  

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，除了少数资金成本占优势的企业，2019年房地产行业进入秋天的趋势非常明显。  

　　从市场面来说，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，2019年楼市的全年走势为“W”，下半年呈现“V”的走势，即第三季度还是会有所下调，这和政策严厉有关。而到了第四季度市场会有所反弹，这与需求压抑后释放，金融政策有可能放松有关。  

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对此持有相似观点。国仕英说，随着调控收紧预期增强，市场略有降温，下半年部分热点城市调控政策还有收紧可能，加之2019年棚改总量缩减，三四线城市房地产市场下行压力加大，预计全国楼市还将继续降温，全年市场规模调整、价格基本稳定的发展态势不会改变。  

　　“稳健发展”“要活得好活得久”  

　　万科董事会主席郁亮在8月9日举行的媒体会上表示，万科是一个充满忧患意识的企业，当行业高歌猛进的时候，万科始终保持冷静，而当行业迷茫的时候，万科也会保持既定的步伐。他说：“730会议之后，我们对行业的前景更加有信心了。因为不再把房地产作为短期经济刺激的手段。这也是行业发展第一次获得稳定可预测的环境。可预测、不变化的环境对企业而言是好事，可以基于此做长期规划。”  

　　郁亮解释，万科在这种形式之下的信心来源有4个方面：第一，房地产的长效机制已经得到确定，基本环境、方向没有大的变化；第二，行业痛点在于客户问题还没有解决，只要有客户痛点没有满足，就是机会；第三，哪怕是长三角城市圈，中国房地产发展不平衡不充分的特征还非常大量存在，这就带来大量的机会、可为空间；第四，万科团队还比较努力，所以这也是有信心的一个方面。“即使有夕阳的行业，也不会有夕阳的企业。希望万科通过合伙奋斗，不仅在这行业活下去，还要活得好活得久。”  

　　李思廉显得信心十足。“预计2019全年房地产销售的统计数据还是在16万亿元，中国这么庞大的市场，还是可控的，这也算是合理的数据。”  

　　张大伟分析房企半年报后认为，房企分化下，更关注一二线城市，大部分房企都在集中向一二线城市拿地。从趋势看，随着房地产调控的加码，楼市短期不刺激的政策预期，都使得2019年房地产行业触顶的可能性大涨。对于企业来说，2019年年报半年报主要是计算部分2018年销售，依然处于高位，但企业的资金成本、土地成本越来越高，将影响房企的未来业绩。  

　　“培育新的利润增长点”  房企还在寻找新的经济增长点。  

　　“以销定产”“不囤地、不捂盘”  

　　在对市场有所期待的同时，无论是销售规模接近4000亿元，还是目标跨越1000亿元的房企，都还对市场充满敬畏之心。  

　　严跃进认为，各房企的“战、略”有差异化调整。“战”体现为企业重点积极去库存，通过以价换量的方式实现较好的资金回笼，尤其是大房企也开始受到各类资金的压力影响。而从“略”的方面看，房企近期不会主动拿地，拿地还是以保守为重要策略的。  

　　严跃进说，城市布局方面，房企会重点关注一些新改革因素，包括深圳示范区建设、上海自贸区新片区改革，以及全国部分纳入自贸区试点的区域，所以从这个角度看，未来此类区域土地投资价值会增加，这有助于房企投资。至于中小城市，严跃进预计，中部的中小城市还是会成为重点投资的范围。  

　　今年上半年销售额达到3920亿元，排在第一位的碧桂园控股有限公司（碧桂园，02007.HK）在半年报中表示，除了在田间务农的从业者以外，未来会有更多的人们会住进教育及医疗资源丰富、交通便利、文化商业发达的城镇中心。城镇化浪潮，依然势不可挡。市场不会亏待力争上游、稳健发展的好公司，城镇市场、旧改市场的潜力将留给有所准备的公司挖掘。  

　　碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上说道：“中国城镇化进程是可持续的，地产行业还有相当长一段时间美好的未来，所以我们继续努力，我们很有信心。”同时，莫斌称三四线城市由于政策调紧之后压力会大一些，但是碧桂园在三四线城市做了那么多年，以销定产，将采取有效货量的供应做好三四线城市的市场。  

　　张大伟进一步指出，2019年土地市场明显出现了小阳春，从4月开始，一二线城市连续小阳春升温，土地单月成交金额均在3000亿元以上，溢价率也保持在20%左右。7月份开始，连续出台的收紧信托与海外融资政策，均对房地产拿地政策造成了一定影响。8月份，一二线城市卖地仅1543亿元，土地溢价率6%，均是年内最低。从房企拿地数据上看，只有保利、新鸿基、万科3家企业拿地超过50亿元。  

　　张大伟说，整体看，房地产企业依托信托等融资大幅度快速进入房地产市场导致土地市场短期升温，是政策收紧的主要原因。在9月份收紧的预期下，热点城市的土地溢价率开始明显下调，如果这一政策持续，不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。  

　　中原地产研究中心统计数据显示：截至8月27日，全国热点的一二线城市合计土地成交771幅，成交土地金额1543亿元，土地成交溢价率只有6%，相比之前几个月明显下降。  

　　而在8月29日，南京市出让11幅地块，成交10幅，一幅宅地因无人报价流拍。成交地块总起始价148.25亿元，成交总价162.55亿元，溢价较低。其中，7幅宅地成交总价共159.45亿元，仅3幅竞争较为激烈，其他均以底价成交。