央行公布最新商品房贷利率政策：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，且要求首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。且要求确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

　　一、首套基准略下调

　　调整后首套、二套最低利率分别为4.85%、5.45%，首套基准略下调5BP，二套基准上浮11%以上的城市利率下调。新LPR基准下，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，相比于现有的首套利率4.9%，略有下降5bp，二套房利率基准按照在4.9%基础上浮10%、15%、20%(分别为5.39%、5.635%、5.88%)来看，分别变动6bp、-19bp、-43bp。

　　二、执行最低标准的概率较低

　　如果执行新的最低标准、大部分城市新政房贷利率会有下降，但考虑到房住不炒政策下，大部城市执行最低标准的概率较低。根据融360数据，2019年7月全国平均首套、二套房贷利率分别为5.44%、5.76%，分别相比于原基准水平上浮11.02%(LPR+59bp)、17.55%(LPR+91bp)，由此来看，新机制下，更多的城市或将受益于二套房贷利率的下调。根据融360数据，仅有上海（楼盘）市首套房贷利率低于基准(95折)，新机制下，除上海首套、二套基准利率确定性上涨，北上广首套房贷利率有一定概率会有不同程度下调，二套房贷利率下调或将更加明显。

　　三、长期房贷利率给予地方自由性

　　长期房贷利率基于5年期LPR，单独报价，因城施策给予地方自由性。长期房贷利率基于5年期LPR，单独报价，而非像1年期参考MLF，受央行直接指导的程度更高。但长期看，或受一年期LPR下行将逐渐呈现长期下降趋势。而因城失策方面则给予地方央行更多调整空间，可根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。我们认为地方央行对于基准利率的调整，将仍然基于“房住不炒”的大逻辑，助力维持房地产市场的平稳健康发展。房贷利率调整频率为年，可以选择不调整。LPR每月发布，但房贷利率根据贷款合同约定，最多满一年可以调整，也可以根据约定期限频率调整。

　　四、投资建议

　　房贷新机制仍允许房贷利率随市场利率下行，好于预期，如果执行新的最低标准，则利率明显下行，但执行层面，在房住不炒以及不刺激地产的政策基调下，执行最低标准的概率较小，我们认为短期看对房地产市场影响不大，长期看，房贷利率随LPR长期下行的趋势或正式确立，对地产形成长期利好，建议关注：1、龙头：万科、保利、融创、招蛇、金地;2、物业及商业公司：中航善达、大悦城、光大嘉宝等;3、地产优质成长：中南建设、阳光城、荣盛发展等;4、关注旧改及二手中介：城投控股、国创高新、我爱我家。

　　风险提示。房屋销售不及预期，政策变化不及预期。