在房屋交易中，人们最常提到的词就是“首套”、“二套”，而不同购房环节中“首套”、“二套”的认定，意义却都是不一样的，很多人会弄混，导致交易进程不顺畅，小则影响心情，大则造成纠纷，为了避免这些问题，今天我们就来详细说一下。

　　在购房中，一共有三个阶段会涉及到区分“首套”、“二套”。

　　第一阶段：购房资格核验

　　这个环节是用来确定购房人是否有购房资格，只要按照当时真实的家庭住房情况申报且审核通过，就可以继续下边的交易进程，不论购房资格核验是按首套申报还是按二套申报，都不影响后续缴纳税费的额度。

　　例如：李先生是北京家庭，置换购房，申请购房资格核验时名下的原有住房还没过户，他可以按照二套申请购房资格，只要缴税时名下原有住房已过户，他仍可以享受“首套”住房的优惠税率。

　　总结：购房资格核验时“首套”、“二套”的认定，仅用于核验是否有购房资格，不影响后续缴税。

　　第二阶段：贷款

　　不论是商贷还是公积金贷款，对于“首套”和“二套”住房都有不同的首付和利率政策，随着近年来限购政策不断收紧，贷款时对住房套数的认定既复杂又重要（贷款套数认定规则可参照往期推送内容），但贷款中的“首套”、“二套”住房认定，依然不影响后续缴纳税费的额度。

　　例如：李先生去年卖了家庭唯一住房，今年购房时因为曾有过住房贷款记录，商贷只能算“二套”，但缴税时，由于他家庭名下没有住房，依然可以享受“首套”住房的优惠税率。

　　总结：申请贷款时认定的“首套”、“二套”，仅用于确定贷款首付及利率等贷款相关信息，不影响后续缴税。

　　第三阶段：缴税

　　这个阶段所认定的“首套”、“二套”可就关系到购房人的“真金白银”了，“首套”住房将享受国家优惠税率或税费减免。

　　缴税环节认定的“首套”、“二套”标准是：提交缴税预审时，购房人家庭名下的住房套数。

　　经纪公司成交的，去现场缴税前，都要由经纪公司将交易双方的缴税资料上传税务系统提前审核，由税务人员根据纳税人提供的房屋及家庭资料，核定税种、税率。如果购房人为改善型购房，此时要确保原有住房已过户，家庭名下无任何住房。

　　例如：李先生购买改善型住房，他缴税预审时名下原住房已网签却未过户，那么李先生将按照“二套”住房缴纳相应税费，如果想按首套缴税，须等到名下住房过户后，再申请缴税预审。

　　总结：缴税环节认定的“首套”、“二套”关系到是否享受优惠税率，须谨慎对待。